مفهوم التثمين العقاري : –
عملية التثمين العقاري هي عملية تقدير قيمة الأملاك العقارية على أسس مهنية وباستخدام آليات علمية محددة، لاستخدام القيمة في أغراض مختلفة منها: البيع أو الشراء أو التأمين أو الاقتراض، أو غير ذلك . . .
المثمن العقاري : –
هو من تتوفر لديه القدرة والخبرة والمعرفة اللأزمة لإتمام عملية التثمين وذلك بأتباع طرق ومعايير تحليل عملية للوصول للقيمة العادلة للعقار.
عناصر عمليه التثمين :
يتطلب التثمين العقاري ليحقق أثره على الوجه المطلوب ثلاثة عناصر أساسية هي :
1- مثمن : يتصف بالشروط المعتبره للمثمن.
2- العقار : الذي يقع عليه التثمين.
3- مثمن له : وهو الذي يستفيد من عمليه التثمين. مع مراعاة الأخذ بقواعد التثمين.
قواعد ممارسه مهنه التثمين :
قاعدة الأخلاق :
1-حسن السيرة ةالسلوك والأمانة.
2- الحيادية والرأي المستقل.
3- الموضوعية في جمع المعلومات وتحليلها.
4- السرية في التعامل مع كافة التثمينات ومعلوماتها.
5- عدم قبول اي مهمة تثمين جاهزة المعلومات أو متضمنة لنتائج مسبقة.
6- أن لايقوم يتقديم معلومات مضللة أوبها غش أوغير واضحة أو مزورة.
7- عدم الحصول على أى مكافئات غير أتعاب التثمين المعلنة في الإتفاق .
قاعدة الكفاءة :
1- عدم قبول اي عملية تثمين مالم يتوفر لدي المثمن القدرة والخبرة لإتمامها.
2- يوضح المثمن في تقريره الأساليب التي تم اتبعها في عملية التثمين.
الفرق بين التثمين والتقييم هو الفرق بين الثمن والقيمة :
الثمن : هو العوض في عقد البيع خاصة ويكون تحديده عائدا الى اتفاق بين البائع والمشتري سواء كان قليلا او كثيرا.
القيمه : فتكون عوضا في البيع وغيره وهي ما يوافق مقدار مالية الشيء ويعادله في الواقع بحسب تقويم المقيمين.
الفرق بين التثمين والتسعير هو الفرق بين الثمن والسعر :
الثمن : في الأصل هو ما يجعل بدلاً عن المبيع باتفاق المتبايعين.
السعر : ينطبق على الثمن المحدد الشائع في سلعة من السلع. سواء كان دون القيمة أم فوقها أتفق الناس عليه أم حدد من قبل الجهة المسئولة.
أهمية التثمين العقاري :
1- الحفاظ على الموارد المالية المتاحة.
2- تقليص المضاربات العقارية لدعم التوازن للسوق العقاري.
3- دعم المراكز المالية للشركات بتقييم أصولها العقارية.
4- يساعد في تخطيط المدن.
5- إفراز الحقوق عن بعضها البعض.
أغراض التثمين العقاري :
1- تحديد القيمة للبائع أو المشتري أو للصناديق العقارية.
2- تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي للعقار هو أعلى وأفضل استخدام (الهدم واعاده البناء).
3- إعداد الميزانيات .
4- الرهن العقاري.
5- التعويضات للنزع.
6- فض النزاعات في القضايا.
7- تصفية الشراكة بين الورثة أو الشركاء.
8- معرفة قيمة العقارات في حالة التبادل.
9- بغرض بيع العقارات أو شرائها بأحد وسائل التسويق (المزاد العلني).
10- في حاله التأمين على العقارات.
القطاعات المستفيده من التثمين :
الأفراد : البيع / الشراء / التأجير / الزكاة.
الشركات : الدمج / التصفية / الاستحواذ / التطوير / التمويل / التأمين / تجديد قيمه الأصول.
الجهات الحكوميه : التعويض / فض النزاعات .
القانونيين : الحراسات القضائية / توزيع التركات / النزاعات القضائية.
جهات الاقراض والتمويل : تقدير قيمة الاصول / تقدير قيمة القرض.
آثار عملية التثمين :
إن عملية التثمين بشكلعام هي عبارة عن تجميع لطرق وآليات عمل متصلة مترابطة متكاملة صممت لإخراج تخمين واقعي ومقنع للقيمة السوقية للعقار.
الأثار على المجتمع :
آثار إيجابية :
1- يساعد على تأسيس قاعدة بيانات لأسعار العقارات ومواد البناء ومساحات البناء.
2- ينظم عملية السجل العقاري أو التسجيل العيني للعقار.
3- يساعد على سهولة عملية التحكم في أسعار العقارات.
4- معرفه مناطق النمو والتحكم في التوسع العمراني والتأكد من توجهاته.
آثار سلبية :
أ- مع كثره المثمنين قد تنتشر الممارسات السيئه للتثمين والتي تفضي الى حدوث تلاعبات تؤدي إلى إفلاس البعض أو خداعهم أو إيهامهم بارباح فاحشة.
ب- تحديد قيمة الأرض بمعطيات لا ترتبط بعلم ومعرفة وخبرة.
آلية عملية التثمين :
1- طلب العميل : وذلك بتثمين عقار معين والافضل ان يكون الطلب بخطاب رسمي .
2- الدراسه وتقديم العرض المالي (يراعى فيه تكلفة الإستعانة بخبير متخصص إذا لزم الأمر).
3- طلب المستندات اللازمة للعقار المراد تثمينه .
4- معاينة الموقع والمباني الموجودة.
5- الغرض من التثمين.
6- مدة تنفيذ التثمين.
7- تقديم تقرير كامل للعميل عن التثمين يشمل شهادة معتمدة.